부모님 집 한 채를 형제가 독점 거주하며 나갈 생각이 없을 때, 강제 퇴거와 임대료 청구법

부모님 집 한채를 형제가 독점 거주하며 나갈 생각이 없을때, 강제 퇴거와 임대료 청구법을 알아보자

"나도 상속인이라 살 권리 있다"는 말이 왜 틀렸는지?

내 주변에도 볼수 있었다.. 상속받은 집에 형제 한명이 계속 거주하며 다른 형제들의 요구를 무시하는 경우가 생각보다 흔하다. 이때에 거주 형제가 내세우는 논리가 있다. "나도 공동상속인이고 이 집에 지분이 있으니 살 권리가 있다." 이 말은.. 반은 맞고 반은 틀리다. 공동상속인의 지분이 있더라도, 그것이 전체 부동산을 단독으로 점유할 권리를 주지는 않는다. 법원은 이 논리를 명확히 거부하며, 다른 공유자는 명도청구와 임대료 상당의 부당이득반환청구를 모두 제기할 수 있다고 확립해놓고 있다. 어떤 순서로, 어떻게 진행하는지 구체적으로 살펴본다.

핵심 법리 — 공유지분이 있어도 단독 점유는 불법이다?

공동상속인이 부동산 전체에 대해 지분을 가지고 있지만, 이것이 단독 점유를 정당화하지는 않는다. 다른 공동상속인의 사용·수익 권한을 침해하는 단독 점유에 대해서는 명도 및 부당이득 반환 청구가 가능하다!

법적으로 이 청구는 두가지 근거에서 나온다. 공유지분에 기한 방해배제청구권과 부당이득반환청구권이다. 전자는 "나가라"는 퇴거 명령을 구하는 것이고, 후자는 "무단으로 점유하며 얻은 이익을 내 지분 비율만큼 돌려달라"는 금전적인 청구이다.

상황 비교 1 — 거주 형제가 세를 받고 있는 경우?

혹시.. 거주 형제가 집에 제3자를 임대해 월세를 받고 있다면? 다른 공동상속인들은 당연히 각자의 상속 지분에 해당하는 임대료를 부당이득으로 반환받을수 있다.

대법원은 상속 개시 후 분할이 완료되기 전까지 발생한 임대료와 같은 상속재산 과실은 분할 대상이었던 상속재산 그 자체와는 구별해야 한다고 보았다. 특정 상속인이 부동산을 분할받았다고 해서 그 부동산에서 과거에 발생한 과실까지 소급하여 모두 가져가는 것은 아니라고 판단하면서, 이러한 과실은 특별한 사정이 없는 한 모든 공동상속인이 각자의 구체적 상속분 비율에 따라 나누어 가져야 한다고 판시한 사실이 있다! 

즉 쉽게말해 한명의 형제가 월세를 전부 수령했더라도, 상속재산분할이 확정된 이후 그 형제가 단독 소유자가 됐다고 해서 과거의 임대료까지 모두 자기 것이 되는 것은 아니다. 분할 확정 전에 발생한 임대료는 모든 공동상속인이 구체적 상속분 비율로 나눠야 한다.

상황 비교 2 — 거주 형제가 직접 살고 있는 경우?

임대가 아닌 본인이 직접 거주하는 경우에도 다른 공동상속인은 임료 상당의 부당이득을 청구할수 있다. 법원은 공유자 중 1인이 부동산 전부를 독점 사용하는 경우 다른 공유자의 지분에 해당하는 차임 상당액을 부당이득으로 반환해야 한다는 법리를 확립하고 있다.

부당이득 금액은 해당 부동산에 대한 시세 임대료(차임)에 다른 공유자의 지분 비율을 곱한 금액이다. 이걸 쉽게 풀어보자면, 예를 들어 월 임대 시세가 200만원이고, 본인의 지분이 25%라면? 매달 50만 원의 부당이득 반환을 청구할 수 있다. 부당이득반환청구권의 소멸시효는 10년이므로, 수년간 거주한 경우 청구 금액이 상당히 커질수 있다는점 알아야한다.

강제 퇴거 절차 — 명도소송부터 강제집행까지!

만약에 거주 형제가 나가지 않겠다고 버티면? 명도소송을 제기해야 한다. 명도소송의 평균 소요 기간은 약 4~6개월이다. 하지만 사전에 서류를 철저히 준비하면 이 기간을 단축할수 있다. 판결 후에도 퇴거하지 않을 경우에는 강제집행을 진행하게 되는데, 강제집행은 신청부터 본 집행까지 약 3개월 정도 소요된다. 강제집행 시에는 법원 소속 집행관이 현장에서 짐을 강제로 반출한다.

마지막 수단 — 공유물분할청구와 경매는?

만약에 협의가 전혀 안되는 경우는 어떻게할까? 공유물분할청구 소송을 제기할수 있다. 법원은 이 경우 현물 분할이 불가능하면 경매에 의한 분할을 명할수 있다. 거주 형제가 다른 형제들의 지분을 매수할 의사가 없다면, 경매를 통해 부동산 전체가 매각되고 그 대금이 지분 비율대로 나눠진다. 이 절차는 강제 매각이기 때문에 시세보다 낮게 낙찰되는 경우가 많지만, 거주 형제가 협조하지 않을때 가장 강력한 최후 수단이 된다는 점!

법원이 보는 핵심 요소 — 동의 여부와 지분 비율이다!

이 분쟁에서 법원이 판단하는 핵심은 두가지다. 첫째, 다른 공유자들이 독점 점유에 동의했는가? 묵시적으로라도 동의한 정황이 있다면 부당이득 청구가 제한될수 있다는 점. 둘째, 정확한 지분 비율. 부당이득 청구 금액과 명도 청구의 근거가 모두 지분 비율에 달려있으므로, 등기부상 지분 비율을 먼저 확인해서 싸워야 한다.

실무에서 자주 등장하는 분쟁 패턴도 알아두면 도움이 된다. 거주 형제가 오랫동안 부모님을 부양했다는 이유로 독점 점유가 정당하다고 주장하는 경우를 볼수있다. 그러나 나눠서 생각해야될것은, 부양의 대가는 별도로 기여분 제도를 통해 상속 지분에 반영할수 있는 문제이며... 명도소송과 부당이득반환청구는 동시에 진행하는것이 효율적이며, 소송 제기 시점부터 부당이득 산정 기간이 계속 쌓이므로 결심을 미루면 미룰수록 회수 가능한 금액이 줄어든다는 점도 기억해야 한다. 그러니 빠르게 빠르게..

결론은....

"나도 상속인이라 살 권리 있다"는 논리는 법적으로 통하지 않는다. 공유지분이 있어도 전체 부동산의 단독 점유는 불법이며, 다른 공동상속인은 명도소송과 임료 상당 부당이득반환청구를 동시에 제기할 수 있다. 만약에 협의가 안된다면 공유물분할청구를 통해 경매로 강제 처분하는 방법까지 가능하다.

***본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 특정 사건에 대한 법률 자문을 대체하지 않습니다. 구체적인 사안은 변호사 등 전문가와의 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.